김경민 교수가 말하는 2025 부동산 시장, 과연 어떻게 될까?

2025년 엘리트강남 현재, 경제 상황이 불안정하다고 느끼는 분들이 많습니다. 하지만 이러한 상황 속에서도 부동산은 여전히 매력적인 투자처로 각광받고 있습니다. 인플레이션 압력과 공급 부족, 그리고 한국은행의 선제적인 금리 인하 조치까지 더해지며 유동성이 풍부해지고 있기 때문입니다. 과연 지금의 부동산 시장은 어떤 특징을 보이며, 우리는 어떻게 대응해야 할까요? 전문가의 시각을 통해 2025년 부동산 시장의 핵심 트렌드를 분석하고, 현명한 내 집 마련 전략을 제시합니다. 서울대학교 부동산 및 엘리트강남 도시계획 전문가 김경민 교수는 2023년부터 서울 아파트 시장이 저점을 통과했다고 분석합니다. 특히, 강남 3구(강남, 서초, 송파)는 2023년 1월 대비 약 40% 가까이 폭등하며 시장을 견인하고 있습니다. 그러나 강남 3구의 폭등세가 계속될지는 미지수입니다. 강남 3구는 최근 1분기 대비 2분기 거래량이 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 과도한 가격 상승에 대한 부담감 때문으로 풀이됩니다. 반면, 노도성(노원, 도봉, 성북)과 같은 비강남권 지역은 2022년 이후 역대급 엘리트강남 거래량을 기록하며 수요가 집중되고 있습니다. 마포, 성동, 양천, 동작, 동대문 등 주요 비강남권 지역 또한 1분기보다 2분기에 더 많은 거래량을 보이며 상승세로 돌아섰습니다. 서울 주요 대장 단지들의 2023년 초 대비 2025년 상반기 가격 상승률을 보면, 이러한 양극화 현상을 더욱 명확히 알 수 있습니다. * 반포자이 33평:약55%폭등 * 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움 (엘리트) 33평:약48%상승 이는강남권아파트가엄청난폭등을경험했음을보여줍니다.반면,강남에서상대적으로먼지역의아파트들은2년반동안약20%내외의상승률을기록했습니다.20%상승도결코낮은수치는아니지만,강남권의폭등세와비교하면상대적으로낮은상승률입니다. 김경민 교수는 현재의 부동산 시장 상승이 경기와는 엘리트강남 무관하게 진행되고 있다고 강조하며, 세 가지 핵심 요인을 꼽았습니다. 현재 전 세계적으로 관세 전쟁 등으로 인한 인플레이션 압력이 심화되고 있습니다.이러한 상황에서 부동산은 가장 좋은 투자처로 꼽힙니다.월세 수익률이 오르면서 투자자들은 부동산 매입을 통해 자산 가치를 보전하려는 경향이 강해집니다. 한국은행은 작년 말부터 금리 인하를 시작하여 1년도 안 되는 기간 동안 0.75%p를 인하했습니다.이는 단기간에 상당한 폭으로 금리가 낮아진 것으로, 시중에 풍부한 유동성을 공급하여 부동산 엘리트강남 수요를 자극하는 요인으로 작용합니다.저금리는 자금 조달 비용을 낮춰 주택 구매 부담을 줄이는 효과를 가져옵니다. 수요 측면의 유동성과 더불어 공급 측면의 부족 현상에 대한 인식도 확산되고 있습니다. 특히, 서울 신규 주택 공급은 턱없이 부족한 상황입니다.주택 총량 부족을 넘어, 소득이 증가하면서 사람들이 양질의 주택에 대한 수요가 커지고 있습니다.기존 주택 인테리어 수요가 많은 것도 더 좋은 주거 환경에 대한 열망이 반영된 것입니다.양질의 신규 주택 엘리트강남 공급이 정체되면서 매매가와 전세가 모두 상승 압력을 받고 있습니다. 서울은 인구는 줄지만 가구 수가 늘고 있어 주택 총량 부족은 더욱 심화될 것입니다. 김경민 교수는 부동산 시장의 실질적인 안정화를 위해서는 세금 정책과 공급 정책에 대한 근본적인 변화가 필요하다고 강조합니다. 문재인 정부 시절 규제 위주의 부동산 정책이 시장을 왜곡시키고 오히려 투기 수요를 자극했다는 분석이 지배적입니다. 김경민 교수는 세금을 통한 수요 억제 정책에 반대하며, 엘리트강남 다음과 같은 세금 혁신을 제안합니다. * 종부세 폐지:징벌적과세로인식되는종부세는폐지되어야합니다. * 재산세율 인상:현재20억원대주택의실효재산세율은약0.1%로전세계적으로매우낮은수준입니다.미국에서가장낮은주택재산세율이0.3%인점을감안할때,재산세율인상을통해보유세부담을현실화해야합니다.* 양도세 완화:보유세부담을늘리는대신양도세를합리적인수준으로완화하여주택거래를활성화하고유동성을높여야합니다. 공급 부족은 단기간에 해결하기 어려운 문제이지만, 정부의 적극적인 리더십을 통해 해소할 수 있습니다. * 국공유지활용: 서울 시내 국공유지를 활용하여 대규모 신규 주택 공급을 추진해야 합니다. * 서리풀 지구:용적률400%적용시약4만채공급가능 * 수서역 차량기지:덮개 개발을 통해 약 5천 채 공급 가능 * 용산 국제업무지구:전체면적의절반을아파트로개발시약8천~1만채공급가능 * 수색 차량기지:약1만채공급가능 * 상암동 랜드마크 타워 엘리트강남 부지:주거지로전환하여활용가능*단계적분양 :시장상황을고려하여한번에대량분양하기보다는3천채단위로나누어분양하는전략이필요합니다.이는시장에충격을주지않으면서도안정적인공급효과를기대할수있습니다.* 중앙정부와 서울시의 협력:서울시가도시계획권한을가지고있는만큼,중앙정부와서울시의긴밀한협력을통해신속한사업추진이이루어져야합니다. 토지거래허가구역 확대나 금융권 대출 규제 강화와 같은 조치들은 시장을 왜곡시키고 오히려 서민층에 피해를 줄 수 있다고 경고합니다.특히, 토지거래허가구역은 자본주의 원칙에 어긋나는 반자본주의적 규제로, 시장이 하향 안정화되었을 때 과감하게 철폐해야 할 대상이라고 강조합니다.주택 담보 대출 상품은 한 번 정해지면 일관성 있게 유지되어야 하며, 시장 상황에 따라 규제가 왔다 갔다 해서는 안 된다는 입장입니다. 부동산취득은생애주기에서중요한목표중하나입니다.대부분의선진국에서도주택소유기회를확대하는것을주택정책의주요목표로삼고있습니다.따라서본인의생애주기,현재및미래예산을고려하여주택마련계획을세우는것이중요합니다. 다만,"똑똑한한채"에지나치게매몰될필요는없다고조언합니다.서울아파트가격은장기간에걸쳐볼때누적상승률이비슷하기때문에,본인의여건에맞는주택을우선적으로매입한후소득이증가함에따라상위지역으로이동하는전략도유효하다고덧붙입니다.