전세사기전문변호사 사기 대안은

주 사기전문변호사 문​원심 판결 중 피고인들에 대한 부분을 무효화하고, 해당 사건을 서울서부지방법원으로 환송한다.​이 유​상고 이유를 검토한다.​쟁점 공소사실의 핵심 내용피고인들의 공소사실 중 사기 혐의의 주요 내용은 다음과 같다.​피고인들은 주택이나 주거용 오피스텔을 소유한 자들이 세금 인상 등의 우려로, 매수인이 전세보증금 반환 채무를 부담하는 조건으로 매매 금액보다 높은 전세보증금과의 차액 상당의 금액(이하 '전세차익금'이라 한다)을 오히려 매수인에게 지급하면서 급매물로 판매하려는 사실을 알고, 해당 오피스텔 등 매물과 전세차익금을 편취하기로 공모하였다.​가. 피고인들의 공동 범행​피고인들은 2020년 11월 18일경부터 2021년 1월 27일경까지 자신들의 자금 없이 오피스텔 등을 인수한 후, 전세차익금을 수령하여 분배하고, 인수한 오피스텔 등의 임대차 상태를 숨긴 채 근저당권을 설정해 대출을 받아 활용할 계획을 세웠으나, 전세보증금 상당액을 변제할 능력이 없고, 전세보증금 반환 채무를 이행할 의사나 능력이 없으면서도, 매도인인 피해자들에게 이 사실을 전혀 알리지 않고 정상적인 계약인 것처럼 피해자들을 속여, 원심 판시 별지 범죄일람표에 기재된 바와 같이 총 17회에 걸쳐 피해자 사기전문변호사 15명을 속여 매매대금 총 18억 4,100만 원 상당의 빌라 1채, 오피스텔 16채 및 전세차익금 합계 1억 8,100만 원 상당을 편취하였다.​나. 피고인 2의 단독 범행​피고인 2는 위와 같은 방식으로 오피스텔 소유자인 피해자를 속여, 매매대금 1억 2,500만 원 상당의 오피스텔 1채 및 전세차익금 1,000만 원 상당을 편취하였다.​원심의 판단 요지원심은 다음과 같은 이유로 피고인들이 임대차보증금 반환 채무를 이행할 의사와 능력이 없으면서도 정상적으로 이를 이행할 것처럼 피해자들을 속여, 피해자들로 하여금 피고인들에게 오피스텔을 매도하고 전세차익금까지 지급하게 하였으므로, 기망 행위와 편취 의도가 인정된다고 판단하여 제1심 판결을 파기하고 유죄로 판단하였다.​가. 대항력 있는 주택 임대차에서 임대차 목적물인 부동산이 양도될 경우, 양수인이 임대인의 지위를 자동으로 승계하지만, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않을 경우 이의를 제기함으로써, 양도인의 임대차보증금 반환 채무는 소멸되지 않으므로, 양수인이 임대차보증금 반환 채무를 이행할 자력이 있는지 여부는 임대차 목적물인 부동산 매매계약에서 중요한 요소가 된다.​나. 매도인인 피해자들은 피고인들이 위 사기전문변호사 임대차보증금 반환 채무를 인수할 것을 전제로 오피스텔 등에 대한 매매계약을 체결하고 전세차익금을 매수인에게 지급하는 행위를 하였으며, 피해자들은 매수인인 피고인들의 자력을 신뢰하여 전세차익금까지 지급하면서 매매계약을 체결한 것으로 판단된다.​다. 피해자들이 급하게 오피스텔 등을 처분해야 할 상황이었다 하더라도, 피고인들이 자기 자본 없이 여러 오피스텔을 인수하면서 임대차보증금 반환 채무를 이행할 능력이 없다는 사실을 알았다면, 매매계약을 체결하지 않았을 것이 분명하다.​3. 대법원의 판단​그러나 이러한 원심의 판단은 아래와 같은 이유들로 인해 받아들이기 어렵다.​가. 관련 법리​사기죄의 요건으로서의 기망은 재산상의 거래 관계에서 준수해야 할 신의성실의 의무를 위반하는 모든 적극적이거나 소극적인 행위를 의미하며, 이와 같은 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법적 고지의무가 있는 사람이 특정 사실에 대해 상대방이 오해하고 있음을 알면서도 이를 알리지 않는 것을 말한다(대법원 2000. 1. 28. 선고 99도2884 판결 등 참조). 이때 법적 고지의무는 법령, 계약, 관습, 조리 등에 의해 인정되는 것으로서, 문제가 되는 구체적인 사례에 따라 거래 사기전문변호사 현실과 신의성실의 원칙에 따라 결정되어야 한다. 또한 법적 고지의무를 인정할 것인지는 법률 문제로서 상고심의 심판 대상이 되지만, 그 근거가 되는 거래 내용이나 관행 등 거래 현실에 관한 사실을 주장·증명할 책임은 검사에게 있다(대법원 2020. 6. 25. 선고 2018도13696 판결 등 참조).​나. 원심 판결 이유와 기록에 따른 사실 및 사정​정부는 2020년 7월 10일 다주택자 등을 대상으로 하는 부동산 세제 강화 내용을 담은 부동산 대책을 발표했고, 이에 따라 피해자들은 2021년 6월경까지 주거용 오피스텔 등을 처분하지 않으면 높은 세금을 부과받게 될 상황이었다.​피고인들은 공인중개사의 중개로 피해자들로부터 임대차 목적물인 오피스텔 등을 구매(이하 통칭하여 ‘이 사건 매매’라 한다)하면서 임대차 계약에 따른 임대인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 내용의 특약사항을 정하였으며, 피해자들로부터 전세 차익금을 지급받았다. 피고인들이 이 사건 매매로 피해자들로부터 매수한 해당 임대차 목적물의 임차인들은 모두 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하는 대항력(이하 ‘대항력’)을 갖추고 있었다.​수사기관은 최초 임차인들을 사기 행위의 피해자로 특정하여 사기전문변호사 조사했는데, 당시 임차인 대부분은 이 사건 매매 사실을 인지하고 있었으나 경찰의 연락을 받기 전까지 피고인들의 자력이나 피해 발생 가능성에 대해 알지 못했다는 취지로 진술했다. 임차인들이 이 사건 매매 당시나 이후 임대인인 피해자들을 상대로 이 사건 매매로 인한 임대인 지위 승계에 대해 이의를 제기한 사정은 보이지 않았다.​피고인들이 이 사건 매매로 매수한 오피스텔 등 중 일부는 제3자에게 매도되거나 새로운 임대차 계약이 체결된 것들도 있었으며, 대체로 피고인들이 매수한 매매대금 또는 인수한 임대차 보증금과 동일하거나 더 높은 금액으로 거래가 이루어진 것으로 보이고, 기존 임차인들에게 임대차 보증금 반환 채무의 이행이 제대로 이루어지지 않은 사정은 보이지 않았다.​다. 위와 같은 사실과 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 매매 당시 피고인들에게 전세 보증금 상당의 변제 자력 등에 관한 고지 의무가 있었거나, 피해자들이 피고인들의 변제 자력 등에 대해 오해한 상태에서 임대차 목적물을 매도한 것으로 단정하기 어렵다. 그 이유는 사기전문변호사 다음과 같다.​쟁점이 되는 공소사실은, 임대인이 임차인을 상대로 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 사기로 편취하는 전형적인 전세사기가 아니라, 임차주택의 매수자인 피고인들이 임대인인 매도인을 속여 임차주택 자체와 전세차익 상당 금액을 편취했다는 내용이다.그런데 이 사건의 매도인들은 높은 세금 부담을 피하기 위해 전세차익을 매수인에게 지급한 후 매도하는 것이 유리한 상황이었으며, 피고인들은 이를 인수하여 시세차익을 목적으로 매수하였고, 사건 매매는 정상적으로 진행되었다고 볼 수 있다.​사건 매매에서 ‘임대차보증금을 포함한 임대인의 권리·의무를 매수인이 포괄적으로 승계한다’는 특약이 있으며, 대항력을 가진 임차권 대상물의 임대인 지위를 승계하는 양수인은 임대차보증금 반환 채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환 채무를 면하게 되므로(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조), 특별한 상황이 없는 한 사건 매매의 매도인들은 임차인에 대한 임대차보증금 반환 채무를 면제받고, 이와 달리 매도인에게 해당 채무가 남아 있는 상황은 발견되지 않는다.​임차인이 임대인의 사기전문변호사 지위 승계를 원하지 않을 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 알게 된 시점으로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계에서 벗어나 이전 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등 참조), 이 경우 매도인은 임대차보증금 반환 채무를 계속 부담하게 되어 매수자인 피고인들의 변제 가능성이 매매 계약 체결 시 중요한 고려 요소가 될 수 있다.​그러나 임차인에게 부여된 위와 같은 권리는 임차인의 보호를 위해 특별히 인정된 것으로, 임차인이 실제로 이의를 제기한 경우에만 행사되는 권리이므로, 임차인에게 이러한 권리가 부여되어 있다고 해서 매도인이 매수인의 변제 능력 등을 계약의 주요 요소로 삼았다고 단정할 수 없다. 이 사건에서도, 매도인들과 피고인들 간의 매매 계약에서 임차인의 이의권 행사 가능성을 고려한 정황은 없으며, 임차인들이 피고인들에게 임대인 지위 승계에 대해 이의를 제기했거나 이의를 제기할 명확한 상황이 존재했다고 보기도 어렵다.​또한 피해자들이 사기전문변호사 매매 당시 피고인들의 변제 능력을 특별히 고려하거나 이를 계약의 중요한 요소로 삼았다고 추정할 근거도 없다.라. 그럼에도 원심은 판시된 사정만을 근거로 쟁점 공소사실에 대해 유죄를 판단하였다. 이러한 원심의 판단은 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 부작위에 의한 사기죄에서 법률상 고지의무에 관한 법리를 오해한 결과로 판결에 영향을 미친 오류가 있다. 피고인들의 상고 이유 주장은 타당하다.​파기 범위위와 같은 이유로 원심 판결 중 피고인 1, 피고인 3에 대한 부분과 피고인 2에 대한 사기 부분은 파기되어야 하며, 원심이 피고인 2의 경우 해당 부분과 다른 유죄 부분을 형법 제37조 전단의 경합범 관계로 하나의 형으로 선고하였으므로, 결국 피고인들에 대한 원심 판결 전부가 파기되어야 한다.​결론따라서 피고인들에 대한 원심 판결 부분을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심 법원에 환송하기로 하여 관여 대법관들의 일치된 의견으로 판결을 주문과 같이 선고한다.​전세사기전문변호사 사기 대안은전세사기전문변호사 사기 대안은전세사기전문변호사 사기 대안은전세사기전문변호사 사기 대안은전세사기전문변호사 사기전문변호사 사기 대안은전세사기전문변호사 사기 대안은전세사기전문변호사 사기 대안은​