로또분양은 옛말 분양가가 너무 높아

한번 떴다 하면 많게는 ‘수백만 대 1’의 경쟁률을 보이는 청약이 있습니다. 일명 ‘줍줍’으로 불리는 재공급 청약입니다. 최초 청약을 진행한 이후에 다시 나오는 청약 말입니다. 2월 들어 수억 원의 시세 차익을 볼 수 있는 줍줍 물량이 여럿 풀리며 관심이 뜨거웠는데요. 세종시 소담동에 위치한 힐스테이트 세종 리버파크에서 전용 84㎡ 1가구가 나온 게 대표적입니다. 최대 4억원의 시세 차익이 예상된 만큼 무려 약 57만명이 청약을 접수했습니다.
그런데 평택 브레인시티 푸르지오 줍줍이라고 다 같은 유형이 아닙니다. 선착순 청약, 무순위 청약 등 서로 다른 유형이 줍줍이란 표현으로 통칭되고 있습니다. 유형마다 내거는 조건이 조금씩 다르기 때문에 섣부르게 넣어선 낭패를 볼 수 있습니다. 아울러 국토교통부가 2월 들어 줍줍 제도를 손질한다고 하는데요. 도대체 어떤 유형들이 줍줍으로 불리는지, 제도가 어떻게 변화하는 지를 차근차근 한번 살펴보겠습니다.
인기 없어 미달 난 단지···선착순 청약으로
가장 인기가 적은 줍줍 유형부터 살펴볼까요. 바로 ▲선착순 청약입니다. 임의공급이라고도 불립니다. 최근 지방에서 나오는 아파트 분양을 떠올리면 이해가 쉽습니다. 요즘 지방 단지는 최초 청약을 진행해도 대거 미달 나는 경우가 많기 때문입니다. 예를 들어 100가구가 풀렸는데 청약 신청자가 20명뿐인 겁니다.
 
나머지 80가구는 다시 공급돼 집주인을 찾아야겠죠. 이때도 흔히 줍줍 물량이 80가구 풀렸다고 표현됩니다. 하지만 제대로 된 표현은 ‘선착순 청약(임의공급) 물량이 80가구 나왔다’입니다. 결국 선착순 청약은 최초 청약 때 경쟁이 발생하지 않았던 물량이 다시 공급되는 걸 뜻합니다. 미분양 물량인 셈이죠.
이로 인해 선착순 청약은 누구나 신청 가능합니다. 무주택자는 물론 집을 여러 채 가진 다주택자도 분양 받을 수 있습니다. 지역 거주 제한 요건도 없습니다. 전국 어디 살던 지원 할 수 있는 겁니다. 심지어 청약 통장도 필요 없습니다. 누구든 분양 받아주면 감사한 상황이기 때문입니다. 요즘 여러 건설사 분양 홈페이지를 들어가 보면 대구, 순천 등에서 선착순 청약이 활발하게 이뤄지는 걸 볼 수 있습니다.

불법행위 재공급···기존 청약 조건 그대로 살아나
다음으로는 조건이 까다로운 줍줍 유형을 알아보겠습니다. 이른바 ▲불법행위 재공급입니다. 계약 취소 후 재공급이라고도 불립니다. 일반적으로 청약 당첨자는 여러 요건을 고려해 뽑습니다. 무주택 기간이 얼마나 긴지, 부양가족이 얼마나 많은지, 청약통장을 얼마나 오래 갖고 있었는지 등에 따라 점수가 달라집니다. 때문에 공급 질서 교란 행위가 벌어지기도 합니다. 이를테면 위장전입을 통해 부양가족 수를 부풀려 당첨 가능성을 높이는 거죠. 물론 단순 실수하는 경우도 있지만요.

나중에 이 같은 부정 청약이 들키면, 아예 계약이 취소됩니다. 취소된 물량은 청약홈에서 다시 공급되는데요. 이때는 최초 청약 때 달렸던 조건이 고스란히 살아납니다. 취소된 물량이 최초 청약 때 신혼 특별공급으로 풀렸다면, 계약 취소 후 재공급 때도 신혼 특별공급으로 나오는 겁니다.

가장 최근 나왔던 사례를 살펴볼까요. 지난달 서울 송파구 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’에서 나온 줍줍이 대표적입니다. e편한세상 송파 파크센트럴은 2017년 청약을 진행한 바 있습니다. 약 8년이 지난 후 1가구가 계약 취소로 재공급 대상이 됐죠. 당초 해당 가구는 다자녀 특별공급 유형으로 풀렸습니다.

때문에 지난달 줍줍 때도 자녀가 2명 이상인 이들만 신청 할 수 있었습니다. 서울에 거주하는 무주택자란 기존 요건도 그대로 살아났죠. 분양가 상한제 역시 적용돼 분양가는 9억 8075만원으로 책정됐습니다. 같은 면적이 작년 11월 15억원 대에 거래된 바 있어 ‘5억원 로또 줍줍’으로 관심을 모았습니다. 실제 1가구 청약에 다자녀 가구 8446명이 몰렸습니다.

‘계약 포기’ 무순위 청약···그간 유주택자도 신청
마지막으로 살펴볼 줍줍 유형은 ▲무순위 청약입니다. 계약 포기 후 재공급 유형이라고도 합니다. 무순위 청약은 경쟁률이 높았던 단지의 합법적인 청약 당첨자가 개인적인 사정으로 계약을 포기할 때 풀리는 물량입니다. 앞서 언급한 선착순 청약과 비교해볼까요. 선착순 청약은 경쟁이 없어 미달 난 아파트라면, 무순위 청약은 경쟁은 있었는데 계약 포기자가 많이 생긴 아파트입니다.

대표 사례는 서울 성북구 ‘창경궁 롯데캐슬 시그니처’입니다. 이 단지는 작년 12월 초에 260가구에 대한 최초 청약(1순위)을 진행한 바 있습니다. 당시 6942명이 청약 통장을 던지며 호응했습니다. 경쟁률이 26.7대 1에 달했던 겁니다. 이후 같은 달 말일에 실제 계약이 속속 이뤄졌죠. 이 과정에서 일부 당첨자들은 분양가가 비싸다거나, 자금 마련이 어렵다거나 하는 이유로 계약을 포기했습니다.

남은 물량은 총 45가구. 창경궁 롯데캐슬 시그니처는 이달 3일 45가구에 대한 무순위 청약을 실시했습니다. 재공급 된 45가구는 무주택자는 물론 유주택자도 누구나 청약 가능했죠. 또한 서울에 살고 있지 않은 다른 지역 거주자도 청약 신청을 할 수 있었습니다. 애초에 청약 경쟁이 어느 정도 발생한 단지인 만큼 무순위 청약엔 6098명이나 몰렸습니다. 135.5 대 1이란 높은 경쟁률을 기록한 겁니다.

8년전 분양가에도 나와...진정한 ‘로또’로 관심
창경궁 롯데캐슬 시그니처는 최초 청약과 무순위 청약 시점이 두 달 정도밖에 차이나지 않습니다. 하지만 계약 포기 물량은 최초 청약 이후 수년이 지난 후에 나오기도 합니다. 마지막 잔금을 치르지 못했거나 여러 송사에 휘말리는 등 이유로 말입니다. 이런 무순위 청약 물량에는 흔히 ‘로또’ 딱지가 붙습니다. 수년 전 분양가 그대로 물량이 나오기 때문입니다.

위에 언급한 힐스테이트 세종 리버파크가 딱 이런 사례입니다. 2017년 최초 청약 당시 분양가(3억 2100만원) 그대로 재공급 됐습니다. 8년 전 시세를 토대로 하기 때문에 ‘4억원 로또’라 불린 셈입니다. 작년 7월에 한국부동산원 청약홈 홈페이지를 마비시킨 경기 화성시 동탄역 롯데캐슬 무순위 청약도 마찬가지입니다.

 작년 7월 무순위 청약에 294만4780명이 신청하며 역대 무순위 청약 최고 경쟁률을 기록한 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전경. [사진출처=직방]
작년 7월 무순위 청약에 294만4780명이 신청하며 역대 무순위 청약 최고 경쟁률을 기록한 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전경. [사진출처=직방]
해당 단지 전용 84㎡ 1가구에 대한 무순위 청약에 무려 294만 4780명이 몰렸습니다. 왜 이렇게까지 인파가 몰렸냐고요. 분양가가 2017년 최초 청약 당시 가격인 4억 8200만원에 나왔기 때문입니다. 주변 동일면적의 실거래가가 14억 중반대에 형성돼 있어 ‘10억 로또’로 뜨거운 관심을 모았죠.

무순위청약, 앞으로 무주택자만 가능...제도 바뀐다
하지만 앞으로는 무순위 청약을 둘러싼 경쟁이 이처럼 치열하진 않을 것으로 보입니다. 작년에 동탄역 롯데캐슬 사례를 접한 국토교통부가 지난 11일 제도를 개선해 발표했기 때문입니다. 이로 인해 이르면 올해 5월부터 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약을 무주택자만 신청할 수 있게 됩니다. 유주택자들의 로또 기회를 차단해 실수요 무주택자들에게 혜택이 돌아가도록 만들겠다는 취지입니다.

서울 등 청약 인기가 높은 지역에서 나오는 무순위 청약도 해당 지역 거주자만 지원 가능할 전망입니다. 국토부는 시세차익이나 분양 경쟁이 큰 지역에서 나오는 무순위 청약에 대해 해당 지방자치단체장이 지역 거주 요건을 부여할 수 있도록 했습니다. 거주지 요건은 광역 지자체 기준으로 제한 가능합니다.

예를 들어 서울 성북구에서 무순위 청약이 나오면 성북구청장이 서울 또는 수도권 거주자만 지원 가능하다고 제한을 둘 수 있습니다. 물론 청약 인기가 낮은 지역은 거주 요건 없이 전국 단위로 청약 신청을 받는 게 가능합니다. 국토부는 이르면 5월, 늦어도 상반기 안에 관련 제도를 정비할 방침입니다.